Como somos conscientes de que la compra de la vivienda principal y las más que probable hipoteca es quizás la decisión de inversión más importante en la vida de cualquier persona, hemos decidido publicar en el Blog una serie de artículos que exponen la relación de documentos que conlleva la formalización de un préstamo hipotecario.

Hoy le ha tocado el turno al documento FIPER, ¿Qué es el Fiper? ¿qué implica y cómo se interpreta? ¿Por qué es tan importante?

Te lo contamos…

¿Qué tipo de documento es la FIPER?

Como sus siglas indican, la FIPER es la ficha de información personalizada de un préstamo hipotecario.

Según la orden EHA/2899/2011 del 28 de Octubre relativa a la transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, las entidades financieras no están obligadas desde el pasado 2013 a entregar la FIPER y la correspondiente oferta vinculante al cliente, a no ser que sea este mismo el que se la pida.

En el caso de que el cliente solicite esta documentación, la entidad bancaria se la entregará después de haber realizado la tasación del bien inmueble y haber valorado la capacidad de reembolso del cliente. Puede hacer la entrega junto con la oferta vinculante teniendo esta última que especificar su vigencia que normalmente no suele ser inferior a 14 días.

La FIPER no es un documento vinculante

Como comentábamos en el párrafo anterior es una ficha de información no vinculante pero implica una declaración de intenciones del tipo de financiación que el banco está dispuesto a ofrecerle al cliente.

El hecho de no tener carácter vinculante significa que se puede modificar.

Otro dato relevante es que la entidad bancaria debe presentar la FIPER al cliente que la solicite de forma totalmente gratuita.

¿Por qué es importante saber interpretar la FIPER?

En una relación contractual como puede ser la firma de una hipoteca, para que se consolide un acuerdo justo, ambas partes deben de estar en las mismas condiciones. Por lo general, las entidades bancarias suelen contar con ventaja respecto al cliente que solicita la hipoteca ya que no es común dominar toda la jerga bancaria y financiera que el banco le ofrece.

Entendiendo bien lo que pone en la FIPER, se evitarán firmas de hipotecas con excesiva vinculación, cláusulas abusivas, intereses por encima del precio de mercado, etc.

 

 

¿Dónde poner la lupa en la FIPER?

Para analizar una FIPER hay tres aspectos básicos en los que debemos de fijarnos.

1- El Tipo de Interés

Es fundamental conocer de antemano el tipo de interés que nos ofrece la entidad bancaria para la firma de nuestros préstamos hipotecario, si incluye alguna modificación en el mismo como los tipos de hipotecas que ofrecen distintos valores al principio. En el caso de firmar una hipoteca a tipo variable, ¿cuál será el índice de referencia que se aplicará? ¿se contempla alguno que lo sustituya y los posible motivos del cambio?

Por el contrario si se trata de una hipoteca a tipo de interés fijo, será relevante conocer la comisión por riesgo de tipo de interés, que puede llegar a suponer más de un 5% en el caso de que se produzca una cancelación anticipada de hipoteca.

También la ficha FIPER debe incluir varias simulaciones de cuota con diferentes escenarios del euribor así como una tabla de amortización de cuota.

 

 

2- Las Comisiones

La ficha debe incluir todas las comisiones hipotecarias que tendrán lugar en caso de la firma del préstamo así como el precio detallado de las mismas. Siempre hay que prestar especial atención a las comisión de riesgo por tipo de interés que incluyen las hipotecas a tipo fijo, tan de actualidad y producto estrella de la mayoría de los bancos. Por lo general a los bancos no les gusta publicitar esta comisión y no suelen hablar abiertamente de ella.

3- Grado de vinculación hipotecaria

Esta parte también resulta fundamental a la hora de firmar una hipoteca justa. En ocasiones, es muy del agrado de los bancos vincular de forma excesiva al cliente a través de exigencias de contratación de diversos productos financieros como pueden ser seguros de vida, de hogar, de invalidez o incapacidad, de auto, planes de pensiones, etc.

Debe de reflejarse el precio de todos y cada uno de los productos ofrecidos así como la duración de contratación de los mismos y las posibles consecuencias o penalizaciones si algún día dejamos de pagar esos productos.

Atención a las cláusulas…

Estamos hablando de cláusula suelo, techo y concretamente en el momento actual debemos fijarnos si incluyen cláusulas cero que son aquellas que impiden al banco pagar intereses al cliente si el euribor cotiza en negativo pode debajo del diferencial de la hipoteca.

Conclusión

Es importante saber que la formalización de una hipoteca, es un proceso totalmente negociable en el que ambas partes deben llegar a un acuerdo justo y en equilibrio para ambos.

Los servicios de BCN Capital Group, incluyen todo tipo de información, asesoramiento e interpretación de documentos financieros relacionados con la hipoteca.

En el próximo artículo de documentación hipotecaria hablaremos sobre la escritura de compra-venta.

Estudiamos sin compromiso la viabilidad de la hipoteca que necesites para la compra de tu vivienda.

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Diana Pardo
Redactora en BCN Capital Group
Licenciada en Administración y Dirección de Empresas. Experta en comunicación digital para empresa y startups.
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