Cuando se habla de Hipoteca, todo gira en torno al importe de la cuota que se debe afrontar cada mes, pero este es un cálculo totalmente inexacto ya que la cuota no es el único gasto a soportar durante la vida del préstamo.
En BCN Capital Group queremos orientarte y en los gastos a tener en cuenta si vas a comprar una vivienda. Lo que queremos es averiguar cuánto dinero vamos a destinar a la operación y en qué tipo de gastos vamos a incurrir, debemos diferenciar dos fases del proceso.

I- Gastos previos a la concesión de la Hipoteca

Cuando nos dirigimos a una o varias entidades financieras en búsqueda de financiación para la compra de un bien inmobiliario, el banco realizará un estudio previo a la concesión y formalización de la misma. Dicho estudio no está exento de coste, concretamente existen dos conceptos que tenemos que tener muy en cuenta.

1-Gastos de Tasación
Para poder evaluar el precio que la vivienda tiene en el mercado y también hacernos una idea de la cantidad de dinero que nos concederá la entidad bancaria, es requisito indispensable contratar un servicio de tasación con una empresa especializada en el sector. Por lo general los bancos colaboran siempre con las mismas empresas, al igual que nuestro equipo de BCN Capital Group que contamos con diferentes contactos Premium en sociedades tasadoras.

Obligatoriedad legal…
Debemos recordar que esta valoración es obligatoria por ley y debe de ser realizada por una empresa tasadora que esté inscrita y registrada en el Banco de España.
El coste aproximado oscila entre 250€ y 400€ en función del valor final de la propiedad.

Fecha de caducidad…
Otro de los aspectos a tener en cuenta es que un estudio de tasación caduca a efectos legales 6 meses después de su realización.

2- Gastos de Registro: Nota Simple
Previo al estudio hipotecario, la entidad financiera necesita consultar los datos que figuran en la nota simple procedente del Registro de la Propiedad, con el fin de comprobar aspectos sobre el bien como…

  • ¿Cuenta en la actualidad con algún tipo de cargas?
  • ¿Quién es el titular/es o propietario del bien?
  • ¿Tiene la propiedad alguna limitación?
  • ¿Cuál es su descripción?

A no ser que sea el propio cliente quien le proporcione a la entidad este documento, por lo general suelen ser los bancos quienes realizan esta gestión cobrando aproximadamente unos 30€ por ella.

Estos dos tipos de gastos son inevitables y necesarios para poner en marcha la operación.
Además también se deben tener en cuenta otros aspectos como ¿contamos con suficientes ahorros para aportar a la compra? Pensemos que las entidades financieras suelen conceder el 80% del valor de tasación, por tanto es usual que el otro 20% lo tenga que poner el cliente de su bolsillo.

Llegados a este punto, es fundamental que el valor de tasación sea lo más elevado posible, de esta forma el cliente aportará menos fondos propios. BCN Capital Group cuenta con numerosos casos de éxito en tasaciones llegando a conseguir hasta el 100% del valor de compra.

II- Gastos posteriores a la concesión de la hipoteca

Una vez el banco acepta la operación y el riesgo concurren una serie de gastos a los que hacer frente.

Comisión de apertura

Está situada entre el 0% y el 2% del capital prestado en función de la entidad. El resultante se deduce directamente del dinero que se le entrega al cliente.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Este es un tipo de impuesto que hay que hacer efectivo siempre que se suscribe un documento notarial con su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. El tipo de gravamen lo marca cada Comunidad pero se encuentra entre el 0,5% y el 1,5%
Para calcular el importe a pagar se tendrá en cuenta la responsabilidad hipotecaria total (principal+intereses comunes+intereses de demora + costas+gastos)
La responsabilidad hipotecaria oscila según la entidad pero en la mayor parte de los casos está entre el 135% y el 200% del valor del préstamo.

Pongamos un ejemplo…

Para un préstamo de 100.000€, la responsabilidad hipotecaria estará entre 135.000€ y 200.000€, por ello el tipo que se aplicará rondará el 0,5% y el 1,5% en función de la Comunidad Autónoma.
En el ejemplo, el impuesto a soportar (IAJD) estaría entre los 675€ y los 3.000€

Gastos de Notario
Estos gastos se generan por otorgar la escritura pública del préstamo hipotecario. Estos aranceles notariales son fijados por ley por lo que todos los notarios en territorio nacional cobran lo mismo. La competencia entre ellos se basa en la calidad y atención al cliente.

Gastos de Registro de Propiedad
Honorarios generados cuando la propiedad se inscribe en el registro. También este gasto es fijado por decreto ley y oscilan función del importe de la compra.

Así por ejemplo para un importe de 25.000€, el gasto del Registro será de 295€ y para un importe de 200.000€ de 410€

Para una mayor precisión y cálculo en los costes a soportar antes de buscar una operación hipotecaria, aconsejamos consultar a nuestro equipo de asesores financieros que estarán encantados de responder a todas las dudas.

Diana Pardo on Linkedin
Diana Pardo
Redactora en BCN Capital Group
Licenciada en Administración y Dirección de Empresas. Experta en comunicación digital para empresa y startups.
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